Baumängel – wie genau muss ich diese beim Bauausführenden rügen
Fragestellung
Sie als Auftraggeber stellen fest, dass das Werk Mängel aufweist.
Welche Anforderungen stellen die Gerichte an Ihre Mängelanzeige? Wie genau muss ich die Baumängel angeben.
Urteil Bundesgerichtshof
Der BGH – eines der höchsten deutschen Gerichte – setzt in der Entscheidung vom 24.08.2016 seine Symptomrechtsprechung fort.
Es genüg, dass der Auftraggeber die mit dem Mangel einhergehenden Symptome gegenüber dem Auftragnehmer beschreibt. D.h. er muss lediglich die für ihn erkennbaren Auswirkungen dem Auftragnehmer schildern.
Für den Auftragnehmer gehört es stattdessen zu seinem Risiko für Mängel seiner Leistung einstehen zu müssen. Daher kann der Auftraggeber alles weitere zur Untersuchung des Mangels dem gewährleistungspflichtigen Unternehmer überlassen. Er kennt die erbrachten Leistungen und die dabei verwendeten Materialien / Technologien im Zweifel besser als der Auftraggeber. Er kann demzufolge besser einschätzen, woraus die Probleme resultieren können. Der Auftraggeber dagegen kann nur die Symptome erkennen (z.B. Rostflecken, Risse, Durchfeuchtung etc.).
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aa) Das Berufungsgericht nimmt ausdrücklich auf die ständige Rechtsprechung Bezug, nach der ein Mangel ausreichend bezeichnet ist, wenn der Auftraggeber Symptome des Mangels benennt (Berufungsurteil, S. 117 f.). In diesem Fall sind immer alle Ursachen für die bezeichneten Symptome von der Mangelrüge erfasst. Das gilt auch, wenn die angegebenen Symptome des Mangels nur an einigen Stellen aufgetreten sind, während ihre Ursache und damit der Mangel des Werkes in Wahrheit das ganze Gebäude erfasst
…
Aufgrund der irrigen Annahme, der Beklagte hätte seine Mangelrüge auf Teilbereiche der Weißen Wanne beschränkt, hat das Berufungsgericht Schadensersatzansprüche des Beklagten für verjährt gehalten, soweit der Beklagte die Kosten der Sanierung von Dehn- und Arbeitsfugen der Weißen Wanne außerhalb des Bereichs der Tiefgaragen I und II und außerhalb des Bereichs der Aufzugsschächte 1 und 2 geltend gemacht hat. Dasselbe gilt für die Kosten der Sanierung von Estrich- und Fliesenflächen außerhalb der genannten Bereiche sowie für die Kosten der Sanierung des Aufzugs Nr. 3. Es ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht ohne den Gehörsverstoß einen durchsetzbaren Schadensersatzanspruch des Beklagten auch bezüglich der genannten Positionen angenommen hätte.
Die Einschätzung des Berufungsgerichts, der Vortrag des Beklagten bezüglich der Fliesenflächen sei nicht hinreichend substantiiert, trifft nicht zu. Eine Partei genügt ihrer Darlegungslast bereits dann, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Wird das Parteivorbringen diesen Anforderungen gerecht, so kann der Vortrag weiterer Einzeltatsachen nicht verlangt werden (BGH, Beschluss vom 6. Februar 2014 m.w.N.).
…“
Im Hinblick auf die drohende Verjährung sollten Mängelsymptome umfassend und vorsorglich weit formuliert und nachweisbar gerügt werden. Mündliche Rügen sind insofern generell kritisch.
Sollten bei Ihnen Mängel auftreten, so helfen wir gerne bei der Beratung des weiteren Vorgehen, Formulierung der Mängelanzeige usw..
Yvonne Sergon
Rechtsanwalt Baurecht in Cottbus
Frau Rechtsanwältin Sergon hat sich im Baurecht spezialisiert. Daher wurde der theoretische Kurs für den Titel „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“ erfolgreich abgeschlossen und bildet sie sich konsequent durch weitere Kurse ständig fort. Sie erreichen die Rechtsanwältin in Cottbus oder Hoyerswerda in unseren Büros oder bequem von zu Hause.
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