Grundstück und Grunddienstbarkeit

Urteil des Kammergerichts Berlin vom 10.01.2019 zu den Rechten des Berechtigten im Verhältnis zu denen des Eigentümers eines Grundstücks.

Ein Grundstück wurde an einen neuen Eigentümer in 2009 verkauft. Gleichzeitig wurde den Berechtigten notariell eine Grunddienstbarkeit bewilligt und im Grundbuch eingetragen. Diese umfasste ausdrücklich das Recht, einen Teil des fraglichen Grundstücks einzuzäunen sowie ein Gehrecht / Fahrrecht und Leitungsrecht in einer Breite von 3 m gemäß einer beiliegenden Skizze.

Aufgrund geänderter Gegebenheiten war der Eigentümer des Grundstücks dann mit der Errichtung des Zaunes nicht mehr zufrieden und verlangte den Einbau eines Tores in den Zaun, wehrte sich gegen die Einleitung von Wasser in einen dort liegenden Abwasserschacht usw.

Dabei berief er sich auf

§ 1020 BGB Schonende Ausübung

Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert.

Der Eigentümer kündigte verschiedene Nutzungsrechte und verklagte die Berechtigten der Grunddienstbarkeit mit dem Ziel, feststellen zu lassen, dass diese Nutzungsrechte erloschen seien, hilfsweise Einbau eines Tores etc. wohl um seinen Garten noch erreichen zu können.

Das Kammergericht wies die Klage ab und stellte fest, dass zwar die Berechtigten zur schonenden Nutzung ihrer Rechte aus der Grunddienstbarkeit verpflichtet sind, dies aber nicht bedeuten kann, dass diese Null und Nichtig sind.

Fazit:

Zwar sei der Einbau eines Tores zB teilweise möglich. Dieses dürfte aber nicht nach innen öffnen. Sonst könnte dort auf der berechtigten Fläche niemand mehr stehen. Genau dies sei aber ein Recht aus der Grunddienstbarkeit. Ebenso sei der Einbau eines weiteren Tores wegen dem Abwasserschacht nicht möglich.

Im Ergebnis kann man jeden Eigentümer eines Grundstückes nur warnen, leichtfertig Grunddienstbarkeiten für seine Flächen zu bewilligen. Das gegenseitige Verhältnis kann sich verhärten, die eigenen Bedürfnisse ändern. Es ist im Streitfall dann oft nur noch mit der Zustimmung des Berechtigten möglich. die Grunddienstbarkeit zu ändern, zu begrenzen oder zu löschen. Damit ist eine Grunddienstbarkeit m.E. immer ein wertmindernder Faktor für ihr Grundstück.

Yvonne Sergon
Rechtsanwältin für Grundstücksrecht in Cottbus