Abrisskündigung (Verwertungskündigung) eines Mietvertrages bei Wohnraum

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 09.02.2011 (Az. VIII ZR 155/10) die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung, oft als Abrisskündigung bezeichnet, präzisiert.

Die beklagte Mieterin war seit 1995 Mieterin der Wohnung. Die Eigentümerin wechselte und damit auch das Konzept. Angedacht war der Abriss der in den 30-iger Jahren in einfacher Bauweise errichteten Häuser und die Errichtung moderner, geförderter Mietwohnungen. Teilweise wurde dieses Konzept bereits umgesetzt.
Die beklagte Mieterin war als letzte von 9 Mietern in einem der Wohnblöcke verblieben und hatte so den Abriss verhindert. Die Vermieterin kündigte unter Verweis auf § 573 II Nr. 3 BGB und erhob anschließend Räumungsklage.

Das Amtsgericht lehnte die Räumungsklage ab, das Landgericht gab ihr statt. Die hiergegen gerichtete Revision der Mieterin wurde vom BGH abgelehnt.
Der zuständige Senat des BGH führte aus, dass die von der Eigentümerin geplanten Baumaßnahmen eine im Sinne des § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes darstellen würde. Die Entscheidung der Vermieterin ist vernünftig und nachvollziehbar. Der Gebäudezustand war baulich schlechten Zustands bzw. genügte modernen Wohnvorstellungen in mehrfacher Hinsicht nicht mehr. Dem konnte nur durch einen kompletten Neubau abgeholfen werden.
Auch bei einer Abwägung des Bestandsinteresses der Mieterin mit den Belangen der Vermieterin überwiegen letztere. Die Vermieterin würde erhebliche Nachteile erleiden, da auch bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen kein zeitgemäßer Zustand der Wohnung erreichbar sei. Ihr ist daher eine weitere Bewirtschaftung nicht zuzumuten. Die Kündigung des Mietvertrages hatte daher Bestand und die Mieterin muss ausziehen.

Fazit:
Als Vermieter sollte bei Ausspruch einer Verwertungskündigung das Konzept transparent und konkret dargestellt werden und bereits für den Ausspruch der Kündigung anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Andernfalls riskiert man formelle Fehler.

Umgekehrt sollte der Mieter anwaltlich überprüfen lassen, ob der Vermieter die hohen Anforderungen an die Formalien der Kündigung eines Wohnungsmietvertrages eingehalten hat und so seine Verhandlungsposition verbessern. In vielen Fällen der Kündigung kann z.B. eine Übernahme von Kosten oder sonstige geldwerte Leistungen im Wege einer Einigung erreicht werden.

 

Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Mietrecht
in Cottbus und Hoyerswerda

www.rechtsanwalt-bk.de

Frau Rechtsanwältin Bandmann bearbeitet vertieft u.a. das Mietrecht in unserem Cottbusser Büro. Dazu gehören Themen wie Ausspruch und Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen, Feststellung der Beendigung und vieles mehr. Den Titel Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht hat sie von der Rechtsanwaltskammer verliehen bekommen. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin von Hoyerswerda und Cottbus aus in der ganzen Region.

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