Beim Vorwurf eines Verstoß gegen Wirtschaftslichtsgebot durch den Vermieter – wer muss was vortragen und ggf. beweisen?

In seiner Entscheidung vom 06.07.2011 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit der Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Nachdem der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erteilt hatte, wurde diese durch  Mieter im Hinblick auf die Positionen Müllgebühren angegriffen und dabei der vom Deutschen Mieterbund e. V. herausgegebene Betriebskostenspiegel für Deutschland herangezogen. Entsprechend der dort angegebenen Werte wurde ein reduzierter Betrag an den Vermieter gezahlt.

Der Vermieter klagte daraufhin auf Zahlung der Differenz.

Nachdem das Amtsgericht der Klage stattgegeben, d. h. dem Vermieter Recht gegeben hatte und dies durch das Landgericht bestätigt wurde, hatte sich nach eingelegter Revision der Mieter der BGH mit dem Fall zu beschäftigen.

Der hier zuständige 8. Zivilsenat hatte vormals entschieden, dass wenn der Mieter behauptet, dass der Vermieter gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung verstoßen habe, er einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen könne. Das hat aber zur Folge, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen trägt. Der der etwas haben will, muss die Voraussetzungen beweisen.

Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten- Nutzen- Verhältnis Rücksicht zu nehmen hat.

Vorliegend hat nunmehr der BGH entschieden, dass ein Verweis des Mieters auf den Betriebskostenspiegel für Deutschland und dem gegenüber ein erhöhter Betriebskostenansatz beim Vermieter nicht den prozessualen Darlegungserforderungen genügt. Nach Auffassung des BGH kommt nämlich, der überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen, auf Grund der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur, keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Sofern die Mieter sagten, dass die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung, gemessen an den Verhältnissen der konkreten Stadt, deutlich erhöht seien, wurde seitens des BGH angenommen, dass auch dies noch nicht ausreicht, um dem Vermieter eine erhöhte Darlegungslast aufzubürden. Die Mieter haben hinsichtlich der strittigen Müllgebühren das Recht, die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Belege, einzusehen und damit Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde. Sie haben dann die gleichen Erkenntnismöglichkeiten wie der Vermieter selbst. Damit müssen sie detailliert und konkret vortragen.

Im konkreten Fall lag die Ursache für die doch relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter bei der Mülltrennung, woraufhin durch die Gemeinde kostenpflichtige Restmülltonnen eingesetzt wurden. Eine Pflichtverletzung des Vermieters lag damit gerade nicht vor. Da jedoch die Mieter nicht vorgetragen hatten, das sie von dem Vermieter  entsprechend informiert wurden, sowie des Weiteren, dass bzw. auf welche Art und Weise die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen reduziert werden könnten, genügten die Mieter nicht ihrer Darlegungs- und Beweislast. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch den Vermieter konnte insofern nicht nachgewiesen werden.

Fazit:

Wenn dem Vermieter ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Hinblick auf die Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorgeworfen wird, reicht somit nicht lediglich der pauschale Hinweis auf einen Betriebskostenspiegel. Es ist auf den konkreten Einzelfall und eine Pflichtverletzung des Vermieters abzustellen. Dabei trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Mietrecht
in Cottbus und Hoyerswerda

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Frau Rechtsanwältin Bandmann ist Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht und bearbeitet daher vertieft u.a. das Mietrecht. Dazu gehören Themen wie Ausspruch und Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen, Feststellung der Beendigung und vieles mehr. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über die Region um Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda oder Senftenberg hinaus in allen Fragen des Miet- und Immobilienrechts sowie weiteren Rechtsgebieten.

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