In seiner Entscheidung vom 09.05.2012 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage der Eigenbedarfskündigung bei juristischen Personen.
Gemäß § 573 BGB ist die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum nur eingeschränkt möglich. Der Gesetzgeber möchte Mieter schützen.
§ 573 BGB lautet:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
Im diesem Fall hatte ein evangelischer Kirchenkreis (juristisch gesehen eine „Körperschaft des öffentlichen Rechts“) den Wohnungsmietvertrag gekündigt und argumentiert, dass die Wohnung in dem Mehrfamilienhaus für die Diakonie benötigt wird. Diese wollte dort eine Beratungsstelle einrichten. Die Diakonie ist rechtlich eine der evangelischen Kirche nahestehende juristische Person in Form eines eingetragenen Vereins, die aber eben nicht mit dem Kirchenkreis identisch ist. Es handelt sich um zwei verschiedene juristische Personen.
Der BGH stellte darauf ab, dass die Diakonie ebenso wie die Vermieterin zum „Komplex der evangelischen Kirche“ gehört bzw. dieser nahe steht. Unstrittig war, dass die Diakonie für die Kirchgemeinde diakonische Aufgaben erfüllt und die Gemeinde so ein eigenes Interesse daran hatte, die Beratungsstelle dort einzurichten bzw. den Mietvertrag zu kündigen. Der BGH bejahte das berechtigte Interesse des Vermieters i.S.d. § 573 BGB und damit die Wirksamkeit der Kündigung.
Fazit: Im Fall einer Räumungsklage wegen Eigenbedarf kommt es aus Vermietersicht also darauf an, ein eigenes berechtigtes Interesse darzulegen und zu beweisen. Um die Kündigung an sich nicht zu gefährden, sollte man sich vorab beraten lassen. Als Mieter wiederum sollte man die Begründung genau hinterfragen und ggf. in Abrede stellen.
Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Mietrecht
und Immobilienrecht in Cottbus
Frau Rechtsanwältin Bandmann ist in Cottbus Fachanwältin für Mietrecht und WEG-Recht. Dazu gehören Rechtsfragen u.a. um das Pacht- & Miet- und Immobilienrecht. Dazu gehören Themen wie Ausspruch und Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen, Feststellung der Beendigung von Mietverträgen, Inkasso rückständiger Mieten & Nebenpositionen oder Mietkautionen, Beratung zu Betriebskosten, Begleitung des Immobilienerwerbs und vieles mehr. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über die Region um Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda oder Senftenberg hinaus in allen Fragen des Miet- und Immobilienrechts sowie weiteren Rechtsgebieten.
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