Eigentumswohnung – Änderung Nutzung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit Urteil vom 10.07.2015 mit dieser Frage zu beschäftigen.
Der Eigentümer einer Teileigentumseinheit war von der Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt worden. Im Streit stand, ob in der bereits von Anfang an nicht als Eigentumswohnung, sondern als „Ladenraum“ bezeichneten Einheit eine Gaststätte betrieben werden durfte oder nicht.
Sachverhalt
Die Teilungserklärung bezeichnete diese Eigentumseinheit als „Ladenraum“
Später erwarb der Eigentümer diese Einheit. Diese wurde nunmehr nicht als Laden, sondern vielmehr als Gaststätte genutzt. Nach Freigabe der Öffnungszeiten für Gaststätten erfolgte diese Nutzung insbesondere am Wochenende bis zum Morgen, was bei den anderen Eigentümern, mutmaßlich überwiegend Wohnungseigentümer, wenig Begeisterung sondern wohl eher Schlafstörungen auslöste.
In der Eigentümerversammlung wurde ein Beschluss gefasst, wonach die Gaststätten nur bis 1 Uhr Nachts geöffnet werden dürfen. Weiterhin sollte der Hausverwalter dies gerichtlich durchsetzen und wurde entsprechend beauftragt.
Die Eigentümergemeinschaft klagte hiergegen durch die Instanzen und verlor vor dem Amtsgericht und Landgericht.
Entscheidung
Der BGH sah die Sache anders.
Sicherlich mussten sich die Eigentümer entgegen halten lassen, dass die Untersagung der Nutzung im konkreten Fall (!) eine unzulässige Rechtsausübung nach § 242 darstellt. Dies hatten die Instanzgerichte angeführt, da die Gaststätte scheinbar schon etliche Jahre bestand. Damit hatten die Eigentümer diesen Ist-Zustand geduldet und ihre Rechte verwirkt.
Diese Verwirkung greift aber nur nach längerer Duldung. Für eine Nutzung der Gaststätte bis quasi Sonntag früh, war eine solche Duldung gerade nicht feststellbar. Die Zeiten für Gaststätten wurden im konkreten Ort erst 2007 freigegeben worden. Bis dahin mussten die Gaststätten nachts schließen bzw. nur bis 1 Uhr nachts offen halten.
Somit gab der BGH nunmehr den Eigentümern insofern recht, als zumindest nach 1 Uhr nachts die Gaststätte nicht mehr betrieben werden durfte.
Fazit:
Es kommt also wieder auf den Einzelfall und seine Nuancen an.
Grundsätzlich wäre bei dieser Teilungserklärung eine Nutzung als Gaststätte kritisch gewesen, da die Ladenöffnungszeiten enger waren als die einer Gaststätte und die Emmissionen an Lärm / Licht etc. ggf. geringer sind. Da aber die konkrete Nutzung sehr lange geduldet wurde (Ausnahme), muss man dies weiterhin, aber (Gegenausnahme) wiederum nur im bisher geduldeten Umfang. Also warten sie nicht zu lange, wenn Sie etwas stört, andernfalls riskieren Sie die Verwirkung!
Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für WEG-Recht in Cottbus
Frau Rechtsanwältin Bandmann wurde der Titel Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) verliehen. Sie bearbeitet vertieft insbesondere Rechtsfragen rund um die Eigentumswohnung. Dazu gehören Themen wie Beratung beim Kauf, Beschlussanfechtung, Hausgeld, Sondereigentum, Besitzstörung und vieles mehr. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über Cottbus und Hoyerswerda hinaus in allen Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie weiteren Rechtsgebieten.
Sollten Sie sich nicht sicher sein, in welches Rechtsgebiet Ihr Fall gehört und ob dieses ebenfalls bearbeitet wird, so fragen Sie einfach telefonisch und unverbindlich an.
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