In seiner Entscheidung vom 07.12.2011 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Mietkaution bei Wechsel des Vermieters.
Ein solcher Wechsel kommt z.B. von Gesetzes wegen bei einem Eigentumswechsel der fraglichen Grundstücke und damit Gebäude zustande. Vereinfacht gesagt, führt der „Verkauf von vermieteten Immobilien“ an einen Investor wie die Gagfah in Dresden oder auch nur eines vermieteten Einfamilienhauses in Cottbus dazu, dass der neue Eigentümer an die alten Mietverträge gebunden ist und vertraglich an die Stelle des alten Vermieters tritt. Dabei lauern einige Fallstricke im Detail.
In dem entschiedenen Fall vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte und dem Landgericht Berlin hatte der neue Vermieter bzw. Eigentümer den Mieter vorgerichtlich aufgefordert, der Übertragung der auf einem Bankkonto liegenden Mietkaution vom alten auf den neuen Vermieter zuzustimmen. Dieser lehnte ab und weigerte sich später auch, an den neuen Vermieter eine neue Kaution zu zahlen. Der neue Vermieter stand also ohne Kaution da bzw. war somit wesentlich schlechter abgesichert und klagte auf Zahlung dieser Kaution. Das Landgericht und der BGH gaben ihm Recht.
Der BGH stellte klar, dass der neue Vermieter in die Rechtsposition des alten Vermieters eintritt. Damit soll er keine bessere oder schlechtere Rechtsposition haben. Hat der Mieter seine im Mietvertrag geregelte Pflicht zur Zahlung der Kaution erbracht, so ist der Anspruch auf nochmalige Zahlung erloschen. Der Mieter muss nicht jedem neuen Vermieter neu die Kaution zahlen!
Im hier zu entscheidenden Fall hatte der Mieter als Mietkaution nur eine zugunsten des alten Vermieters wirkende Sicherheit bei einer Bank gegeben. Damit durfte die Bank im Ernstfall nicht ohne Zustimmung des Mieters an den neuen Vermieter leisten. Der alte Vermieter gab diese Sicherheit frei. Der neue Vermieter „stand ohne Sicherheit da“.
Daher bejahte der BGH eine Pflicht des Mieters aus Treu & Glauben (§ 242), hier der Übertragung zuzustimmen bzw. alternativ die Kaution neu zu leisten.
Einen möglichen Verzicht des (alten) Vermieters auf die generelle Stellung einer Kaution durch die Freigabe hatte die Vorinstanz abgelehnt, da der Mieter erklärt hatte, nach Freigabe der alten Sicherheiten an den neuen Vermieter die Kaution zu zahlen.
Fazit:
Die Entscheidung ist im Ergebnis richtig und „bestraft“ das widersprüchliche Verhalten des Mieters. Aus Vermietersicht sollte man sich beim Erwerb neuer Immobilien gut beraten lassen und im Kaufvertrag ggf. Einbehalte vom Kaufpreis für den Fall regeln, dass die Kautionen nicht direkt übertragen werden können. Zu prüfen ist, ob der Voreigentümer der Immobilie vertraglich verpflichtet werden sollte, die entsprechenden Zustimmungen vorab zu besorgen.
Es sollte durch den alten Vermieter alles unterlassen werden, was als Verzicht auf die Stellung einer Kaution ausgelegt werden könnte, mindert er dadurch doch praktisch den erzielbaren Kaufpreis oder macht sich eventuell schadenersatzpflichtig.
Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Mietrecht
und Immobilienrecht in Cottbus
Frau Rechtsanwältin Bandmann hat den Titel Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht verliehen bekommen und bearbeitet vertieft u.a. das Pacht- & Miet- und Immobilienrecht. Dazu gehören Themen wie Ausspruch und Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen, Feststellung der Beendigung von Mietverträgen, Inkasso rückständiger Mieten & Nebenpositionen oder Mietkautionen, Beratung zu Betriebskosten, Begleitung des Immobilienerwerbs und vieles mehr. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über die Region um Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda oder Senftenberg hinaus in allen Fragen des Miet- und Immobilienrechts sowie weiteren Rechtsgebieten.
Sollten Sie sich nicht sicher sein, in welches Rechtsgebiet Ihr Fall gehört und ob dieses ebenfalls bearbeitet wird, so fragen Sie einfach telefonisch und unverbindlich an.
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