Kann mich der Vermieter kündigen, wenn ich meine Wohnung beruflich nutze?
Viele Selbständige benötigen keine Geschäftsräume, sondern arbeiten stattdessen von zu Hause aus (home office). Dabei kann es sich jedoch um eine Zweckentfremdung von Wohnraum handeln, wobei zwischen öffentlich-rechtlichen Vorschriften und einzelvertraglichen zivilrechtlichen Regelungen zu unterscheiden ist.
Während öffentlich-rechtliche Vorschriften regeln, dass Wohngebiete keine Gewerbegebiete sind, also in einem reinen Wohngebiet nicht einfach ein Gewerbe eröffnet werden darf, stellen nichtgewerbliche (d.h. Selbständige/Freiberufliche) jedoch grundsätzlich keine „Zweckentfremdung“ von Wohnraum dar.
Unabhängig von den baurechtlichen Nutzungsvorschriften gelten jedoch für Wohnraum höhere Mieterschutzauflagen als für Gewerberäume. Deshalb verbieten die meisten Wohnungsmietverträge die geschäftliche Nutzung bzw. verlangt der Vermieter die rechtzeitige Auskunft und behält sich die Zustimmung zum Vorhaben vor.
Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Vermieter bei nicht vereinbarter geschäftlicher Nutzung einer Mietwohnung im Einzelfall das Mietverhältnis kündigen. Der Vermieter muss in diesem Fall geschäftliche Aktivitäten die freiberuflicher oder gewerblicher Art sind und nach außen hin in Erscheinung treten, ohne entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag nicht dulden.
Allerdings entschied der BGH gleichzeitig, dass der Vermieter „nach Treu und Glauben“ verpflichtet sein kann, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Dies muss jedoch nach Ansicht des BGH im Zweifel der Mieter glaubhaft machen können.
Fazit:
Der Vermieter darf die Zustimmung zu einem „stillen Gewerbe“ oder selbständigen Tätigkeiten in der Mietwohnung nicht einfach verwehren, sofern die geschäftliche Nutzung nicht überwiegt, keine Lärm- und Geruchsentfaltungen, Sicherheitsgefährdungen oder regen Publikumsverkehr mit sich bringt und keine Beeinträchtigung anderer Mieter zur Folge hat.
Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Mietrecht
in Cottbus und Hoyerswerda
Frau Rechtsanwältin Bandmann hat den Titel Fachanwalt für Mietrecht – in Cottbus und Hoyerswerda für Sie vor Ort oder über die neuen Medien erreichbar. Zum Mietrecht gehören Themen wie Ausspruch und Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen, Feststellung der Beendigung und vieles mehr. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda oder Senftenberg hinaus.
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