Darf der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen des Mieters verhindern (Abrisskündigung andersherum)?
In manchen Fällen ist eine größere Erhöhung der Miete gegen den Willen des Mieters schwer durchsetzbar. Eine Kündigung des Mieters scheut der Vermieter vielleicht auch bzw. kann sich rechtlich nicht damit durchsetzen. Insofern entscheiden sich manche Vermieter dazu, nicht mehr in ihre Altbauwohnungen zu investieren bzw. diese nicht auf einen aktuellen Stand des Wohnkomforts zu bringen. De facto will man damit einen Wegzug der Mieter provozieren.
Demgegenüber möchte mancher Mieter dann in Eigenregie und auf eigene Kosten diesen Wohnkomfort nachrüsten. Hierzu bedarf es grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Im oben genannten Fall hat der Vermieter dies abgelehnt.
Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung vom 14.09.2011 darüber zu entscheiden, ob dies rechtsmissbräuchlich ist. Dabei lehnte er die Revision des Mieters ab und bestätigte die Vorinstanzen.
Er führte im Urteil aus, dass der Vermieter der Berliner Wohnung grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung der Wohnung hat. Etwas anderes könnte z.B. dann gelten, wenn die Parteien hierzu etwas vertraglich vereinbart haben. Dies war nicht der Fall.
Umgekehrt hat der Mieter im Regelfall keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu den von ihm geplanten Modernisierungsmaßnahmen – im konkreten Fall der Einbau einer Gasetagenheizung, Zuleitungen, neuer Heizkörper usw.. Die Zustimmung liegt im Ermessen des Vermieters und kann vom Gericht nur darauf überprüft werden, ob sie rechtsmissbräuchlich ist. Damit hat der Vermieter im Regelfall freie Hand.
Die Vorinstanzen hatten hier noch argumentiert, dass das Interesse des Mieters an der Modernisierungsmaßnahme das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiegen müsse und nur minimale Eingriffe in die Substanz verursachen dürfte, die auch leicht wieder zurückgebaut werden können. Auf diese Argumentation ging der BGH nicht näher ein.
Der Mieterbund Deutschland kritisierte daher das Urteil und fürchtet, dass gerade in Berlin damit Altmieter durch zahlungskräftigere Neumieter verdrängt werden könnten.
Fazit:
Aus Mietersicht sollte m.E. daher rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden und ggf. unter Einschaltung eines mietrechtlich spezialisierten Anwaltes dann argumentiert werden, warum hier vielleicht doch ein Anspruch auf Zustimmung bestehen könnte. Zum anderen verpflichtet Eigentum und kommt es m.E. auf die Intensität des Eingriffs an.
Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Mietrecht
in Cottbus und Hoyerswerda
Frau Rechtsanwältin Bandmann bearbeitet vertieft u.a. das Mietrecht und seine Bezüge zum Sozialrecht in unserem Cottbusser Büro. Dazu gehören Themen wie Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen, Beantragung einstweiliger Verfügungen und Vollstreckungsabwehr. Sie ist Ihr Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Cottbus. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über die Region um Lübben, Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda, Peitz oder Calau hinaus.
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