fehlende (Ein-) Ladung zur Eigentümerversammlung contra Wirksamkeit der Beschlüsse

Der Verwalter einer Eigentümerversammlung lädt nicht alle Mitglieder ein – sind die Beschlüsse unwirksam?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in der Entscheidung vom 20.07.2012 hierzu eindeutig positioniert.

Im Regelfall sind damit die in der Eigentümerversammlung ergangenen Beschlüsse nicht unwirksam, wohl aber anfechtbar.

Der Unterschied ist wesentlich und pragmatisch. Ein anfechtbarer Beschluss muss angefochten werden, sonst wird er wirksam. Es ist die Frist einzuhalten und steht damit im Regelfall für den Verwalter relativ schnell fest, ob hier allein wegen Fristablauf auf den Bestand der Beschlüsse vertraut werden kann.

Im konkreten Fall hatte der Verwalter einen Garageneigentümer nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen. Man hatte ihn nicht vergessen, sondern gedacht, dass Eigentümer von Garagen nicht zum Kreis der Wohnungseigentümer gehören und daher auch nicht geladen werden müssen.

Die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse betrafen u.a. das Hausgeld. Dieses hatte man später vom Eigentümer der Garage einklagen wollen.

Die 1te und 2te Instanz wiesen die Klagen der Hauseigentümergemeinschaft ab und begründeten dies mit der Nichtigkeit der Beschlüsse. Die unterbliebene Ladung sei ein so starker Eingriff in die Rechte des (nicht geladenen) Eigentümers, dass der Beschluss nur unwirksam bzw. nichtig sein kann.

Der BGH hat die Urteil aufgehoben und zurückverwiesen. In seiner Begründung führt er aus, dass ein Beschluss nur bei sehr schweren Mängeln bzw. Verletzung unabdingbarer Vorschriften nichtig sein kann. Die fehlende Ladung als solche verstößt nicht gegen so zwingende Vorschriften und führt daher im Regelfall nur zur Anfechtbarkeit. Eine Ausnahme machte aber bereits der BGH – z.B. bei vorsätzlicher Fernhaltung eines Mitgliedes der Eigentümerversammlung, um ihn so von einer Mitwirkung an der Beschlussbildung abzuhalten.

Fazit:

Die Entscheidung ist grundsätzlich pragmatisch. Nicht immer wird der Verwalter alle Parteien nachweisbar geladen haben. Es kann auch zu Fehlern kommen. Ein zu strenger Maßstab würde zu unnötigen Kosten und Verwaltungsaufwand führen.

Umgekeht sollte man als Eigentümer sich aber regelmäßig informieren, wann ggf. Versammlungen angedacht sind und z.B. bei Adressänderungen den Verwalter informieren. Man sollte sich nicht darauf verlassen, dass man beliebig später alles noch angreifen kann, sondern rechtzeitig Beschlüsse anfechten.

Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Miet- & WEG-Recht
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Frau Rechtsanwältin Bandmann hat den Titel Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht von der Rechtsanwaltskammer wegen nachgewiesener praktischer Erfahrungen und Fortbildungen auf diesem Rechtsgebiet verliehen bekommen. Sie bearbeitet vertieft u.a. das WEG- & Miet- und Immobilienrecht. Dazu gehören Themen wie Beratung von Verwaltern, Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung, das Hausgeld, Grenzen der Verwaltung und vieles mehr. Sie berät und vertritt Sie als Fachanwältin über Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda oder Senftenberg hinaus in der Region zu allen Fragen des Miet- und Immobilienrechts sowie weiteren Rechtsgebieten.

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