Kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung trotz eines Fehlers in der Abrechnung erhöhen?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte am 15.05.2012 über zwei Verfahren des Amtsgericht Hoyerswerda zu entscheiden.

Der Vermieter hatte die Betriebskosten fehlerhaft abgerechnet und war aufgrund dieser zu hohen Abrechnung dazu gekommen, dass die monatliche Vorauszahlung der Mieter zu erhöhen sei.

Die Mieter hatten dies abgelehnt und nur geringere Abschläge auf die Betriebskosten gezahlt.Unter Berücksichtigung einer korrekten Betriebskostenabrechnung waren diese Abschläge sogar ausreichend.

Nachdem ein gewisser Betrag aufgelaufen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag wegen der angeblichen Zahlungsrückstände fristlos, hilfsweise fristgemäß und klagte auf Räumung. Mit seiner Räumungsklage unterlag er aber sowohl vor dem Amtsgericht Hoyerswerda, wie auch vor dem Landgericht Bautzen und nunmehr dem BGH.

Der BGH hatte bislang nur gefordert, dass eine formell wirksame Abrechnung vorliegt bzw. musste diese nicht inhaltlich richtig sein. Nach dieser alten Rechtsprechung hätte der Vermieter nach § 560 BGB das Recht gehabt, diese höheren Abschläge zu fordern bzw. wäre die Kündigung berechtigt gewesen.

Nunmehr fordert der BGH auch eine inhaltlich richtige Abrechnung. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter es in der Hand hat, praktisch beliebig hohe Abschläge auf die Betriebskosten durchzusetzen, in dem er eine formell korrekte, aber inhaltlich völlig falsche Abrechnung erstellt.

Fazit:

Das Urteil stärkt die Rechte der Mieter und führt dazu, dass die Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung genauer sein müssen. Es führt aber auch zu mehr Verunsicherung. Ein säumiger Mieter könnte versuchen, seine Rückstände teilweise mit einer angeblich falschen Betriebskostenabrechnung zu erklären. Damit erhöht sich der Prüfungsaufwand im Kündigungsstreit. Im Ergebnis wird es auf den Einzelfall ankommen und sollten beide Seiten vor einem teuren Weg durch die Instanzen sich anwaltlich beraten lassen.

Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Mietrecht
in Cottbus und Hoyerswerda

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Frau Rechtsanwältin Bandmann bearbeitet vertieft Mietrecht, Pachtrecht, Maklerrecht und Immobilienrecht. Dazu gehören u.a. Themen wie Kündigung, Räumungsklage, Betriebskosten, Mietminderung. Sie ist Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht und in Cottbus und Hoyerswerda vor Ort für Sie erreichbar.

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