Hausgeld – Haftung des Käufers einer Eigentumswohnung für Rückstände?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit Urteil vom 13.9.2013 zu dieser Frage geäußert.

Der Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte Hausgeld und Abrechnungsspitzen nicht bezahlt, sondern Insolvenz angemeldet. Sein Vater hatte mit dem Insolvenzverwalter einen notariellen Kaufvertrag über die Wohnung abgeschlossen und sich dann ins Grundbuch als Eigentümer eintragen lassen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft meldete die rückständigen Beträge im Insolvenzverfahren an und forderte zusätzlich vom Erwerber bzw. Vater die (im Insolvenzverfahren ausgefallenen) Beträge. Sie argumentierte, dass ihr § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Vorrecht bzw. dingliches Recht an dem Wohnungseigentum gibt. Dieses sei quasi Insolvenzsicher und würde auch gegenüber dem Erwerber gelten. Dieser müsse zwar quasi nicht direkt zahlen, aber die Vollstreckung in die erworbene Wohnung dulden. Es würde also eine dingliche Sicherung ähnlich einer Grundschuld vorliegen. Dies führt in der Praxis dann aber doch zu einer Haftung, da der Erwerber die Vollstreckung in die Eigentumswohnung nicht wünschen kann.

Das Gericht führte in seinem Urteil aus, dass der Erwerber von Wohnungseigentum schuldrechtlich nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet. Er hat i.d. Regel eben keinen Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen noch verpflichtet ihn das Gesetz zu einer solchen Haftung.

Denkbar wäre nun noch, dass der Erwerber der Eigentumwohnung dinglich haftet – ebenso wie der Erwerber eines mit einer Grundschuld oder Hypothek belasteten Grundstücks. Dies lehnt der BGH aber ab. Nach der Gesetzesbegründung, Geschichte der Norm, noch aus dem Wortlaut oder der Systematik ließe sich erkennen, dass ein neues dingliches Recht eingeführt werden soll. Darin liegt eben ein Unterschied zu den bekannten dinglichen Sicherungen.

Fazit: Der Erwerber haftet hier also nicht. Dies ist sicher folgerichtigt, wenn auch bisher umstritten gewesen. Aus Sicht der Hauseigentümergemeinschaft mag dies unbefriedigend sein, zumahl in der hier sehr speziellen Konstellation.Es kann daher der Hauseigentümergemeinschaft nur geraten werden, nicht größere Rückstände auflaufen zu lassen und rechtzeitig mit Hilfe eines spezialisierten Anwaltes Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Dies kann z.B. ein konsequentes Einklagen und Vollstrecken der offenen Forderungen sein. Lassen Sie sich beraten und steuern gegen.

Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Immobilienrecht

www.rechtsanwalt-bk.de

Frau Rechtsanwältin Bandmann ist Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Hoyerswerda und Cottbus. Sie bearbeitet vertieft alle Rechtsfragen rund um die Eigentumswohnung. Dazu gehören Themen wie Geltendmachung und Abwehr von Ansprüchen für und gegen Wohnungseigentümer und Verwalter,  Beschlussanfechtung, Hausgeld, Sondereigentum, Besitzstörung und vieles mehr. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über die Region um Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda oder Senftenberg hinaus in allen Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie weiteren Rechtsgebieten.

Sollten Sie sich nicht sicher sein, in welches Rechtsgebiet Ihr Fall gehört und ob dieses ebenfalls bearbeitet wird, so fragen Sie einfach telefonisch und unverbindlich an.