Betriebskostenabrechnung kürzbar?
Reicht es, wenn der Vermieter einfach nur eine Tankrechnung für Öl vorlegt?
Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung vom 01.02.2012 darüber zu entscheiden, ob die Vorlage der Rechnung für die Öllieferung ausreicht, um im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Heizkosten nachzuweisen.
Steuerlich gilt für die meisten Vermieter das sogenannte Zufluss- und Abflussprinzip. Ausnahmen werden von bilanzierungspflichtigen Gesellschaften (z.B. GmbH, AG) gemacht. Gegenüber dem Finanzamt muss der Vermieter also nur die Rechnung und deren Begleichung im Abrechnungszeitraum nachweisen. Welche Bestände an Öl vorher oder nachher da waren oder verbraucht wurden, ist für die Steuererklärung nicht notwendig. Der Vermieter hat es also steuerlich in der Hand, Ausgaben steuerlich in ein anderes Jahr zu schieben, in dem er etwas früher oder später bezahlt.
Demgegenüber fordert die Heizkostenverordnung (Verordnung über verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten), dass der tatsächliche Verbrauch erfasst wird. Es muss also der Anfangs- und Endbestand und damit dann der wirkliche Verbrauch erfasst werden. Bei verbrauchsunabhängiger Abrechnung kann der Mieter um 15 Prozent kürzen.
Im konkreten Fall hatte der Vermieter restliche Heizkosten für 2007 und 2008 gefordert. Die Mieter hatten sich auf § 12 HeizkostenVO berufen und um 15Prozent gekürzt.
Der BGH hat nun entschieden, dass die Abrechnung des Vermieters nicht der HeizkostenVO entspricht bzw. er diesen Betrag nicht ohne weiteres verlangen kann. Er muss nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen. Umgekehrt hat der BGH aber auch der Kürzung nach § 12 eine Abfuhr erteilt, da diese nur bei verbrauchsunabhängiger Abrechnung gelte. Hier sei verbrauchsabhängig abgerechnet worden, nur halt falsch. Die Sache wurde daher an die Unterinstanz zurückgegeben und muss diese nun über den tatsächlichen Verbrauch Beweis erheben. Dies kann dazu führen, dass am Ende festgestellt wird, dass der Abrechnung betragsmäßig ok war oder auch völlig daneben lag (z.B. bei größerer Öllieferung vor dem Jahresende und halbleeren Tank am Anfang des Jahres).
Fazit:
Aus Mietersicht sollte m.E. die Betriebskostenabrechnung geprüft werden, ob wirklich verbrauchsabhängig abgerechnet wurde und nicht vielleicht ein Recht zur Minderung um 15 Prozent besteht. Im Übrigen ist zu prüfen, ob die Erfassung des Verbrauchs durch den Vermieter nachweisbar und korrekt erfolgt ist.
Margit Bandmann
Ihre Fachanwältin für Mietrecht
in Cottbus und Hoyerswerda
Frau Rechtsanwältin Bandmann bearbeitet vertieft u.a. das Mietrecht und seine Bezüge zum Sozialrecht in unserem Cottbusser Büro. Dazu gehören Themen wie Betriebskosten, Mietstreitigkeiten, Untervermietung, Schönheitsreparaturen, Mietminderung, Mietmängel, Rückzahlung der Mietkaution, Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen. Sie hat den Titel Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht von der Rechtsanwaltskammer verliehen bekommen. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über die Region um Lübben, Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda, Großräschen, Finsterwalde, Peitz, Kamenz oder Calau hinaus.
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