Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit Urteil vom 07.05.2014 zu dieser Frage geäußert.
Hintergrund war eine Klausel in einem Mietvertrag, wonach der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution des Mieters mit streitigen (!) Forderungen verrechnen konnte.
Geht das so einfach?
Der Mieter hatte über 1.000 € auf das vereinbarte Kautionskonto gezahlt. Eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag lautete:
„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“
Später minderte der Mieter die Miete. Der Vermieter griff im Gegenzug während des laufenden Mietverhältnisses einfach auf die Kaution zu. Der Mieter wollte nun den Betrag wieder auf dem Kautionskonto haben und klagte.
Alle Instanzen gaben dem Mieter recht.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschiedt, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB* zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Fazit: Als Mieter sollten Sie aufpassen, dass die Kaution unangetastet bleibt und sich dies belegen lassen. Andernfalls gehen Sie bei einer Insolvenz des Vermieters ggf. leer aus. Als Vermieter können Sie nicht einfach auf die Kaution zugreifen. Sie sollten sich beraten lassen, welche anderen Möglichkeiten bestehen.
Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Mietrecht
Frau Rechtsanwältin Bandmann ist Fachanwältin für Mietrecht und WEG-Recht in Cottbus und Hoyerswerda. Sie bearbeitet vertieft u.a. das WEG- & Miet- und Immobilienrecht. Dazu gehören Themen wie Geltendmachung und Abwehr von Ansprüchen gegen den Vermieter oder Mieter, Kündigung der Mietwohnung, Räumungsklagen und vieles mehr. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über die Region um Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda oder Senftenberg hinaus in allen Fragen des Miet- und Immobilienrechts sowie weiteren Rechtsgebieten.
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