Wenn laut Teilungserklärung die Balkone zum ausschließlichen Gebrauch durch den jeweiligen Wohnungseigentümer bestimmt sind – können dann Kosten betreffend die Sanierung dieser Balkone auf alle Wohungseigentümer umgelegt werden?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in der Entscheidung vom 16.11.2012 hierzu positioniert.
Soweit in der Teilungserklärung die Balkone ausschließlich Einzelnen zum Gebrauch zugesprochen werden, so sind sie auch auf deren Kosten instandzusetzen und instandzuhalten. Die Kosten können nicht aufgespalten werden in Teile, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen und sonstige Kosten.
In der Teilungserklärung hieß es im konkreten Fall:
„Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze),sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten.“
Auf der Eigentümerversammlung vom 10. März 2010 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Kosten einer bestimmten Rechnung anteilsmäßig auf sämtliche Eigentümer umgelegt und die (anstehenden) Kosten für
die Sanierung der Balkone der Beklagten zu 1 und 2 von der Gemeinschaft
übernommen werden. Die strittige Rechnung betrifft eine Ursachenanalyse, in der von einer schadhaften Balkon- und Fugenabdichtung sowie von einem größtenteils losen und starke Rissbildungen aufweisenden Fliesenbelag die Rede ist. Die gegen die Beschlüsse erhobene Anfechtungsklage ist in beiden Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Mit der zugelassenen Revision wollte der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.
Der BGH bestätigte die Auffassung der Vorinstanz, wonach die Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Die hier vorliegende Teilungserklärung sei dahingehend auszulegen, dass die Eigentümer von Wohnungen, die mit einem Balkon ausgestattet sind, für die Instandhaltung aufkommen müssen.Im Übrigen sei eine Abgrenzung und Aufspaltung der Kosten in der Praxis schwierig. Daher mache die Regelung – sämtliche Kosten auf den einzelnen Nutzer zu übertragen – Sinn.
Der BGH verweist darauf, dass die konkrete Teilungserklärung nicht zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterscheidet. Die Kosten sollen nach dem Sinn der Regelung eben den konkreten Wohnungseigentümer treffen.
Fazit:
Es kommt wieder einmal auf die konkrete Teilungsregelung an. Das WEG-Recht zeichnet sich durch sehr indiviuelle Regelungen aus bzw. hat es die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Hand, z.B. durch Beschlüsse und Teilungserklärungen sich ein eigenes, maßgeschneidertes Rechtssystem zu schaffen. Damit kommt es aber auf den Einzelfall an und sollte fachlicher Rat beigezogen und belastende Beschlüsse rechtzeitig angefochten werden.
Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Miet- & WEG-Recht
und rund um die Eigentumswohnung.
Frau Rechtsanwältin Bandmann ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Mitglied der Arge Mietrecht im Deutschen Anwaltsverein. Als Anwältin für WEG-Recht bearbeitet vertieft Fragen rund um das Immobilienrecht. Dazu gehört z.B. die Beratung von Verwaltern, Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung, das Hausgeld, Fragen zur ordnungsgemäßen Verwaltung, Beratung von Eigentümern und vieles mehr. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über Cottbus, Spremberg, Hoyerswerda oder Senftenberg hinaus u.a. in allen Fragen des Miet- und Immobilienrechts.
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