Droht die Kündigung des Vermieters wegen Mietrückstand – was kann man tun?
Ihr Vermieter hat das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstand gekündigt oder Sie stehen kurz davor?
Eine Räumungsklage droht daher oder der Gerichtsvollzieher hat auf Basis eines Räumungsurteils sogar schon einen Termin für die Räumung angesetzt?
Wir hoffen, dass es nicht zu letzterem kommt. Aber auch in solchen Fällen und erst Recht bereits im Vorfeld ist es wichtig, nicht den Kopf in den Sand zu stecken, sondern möglichst frühzeitig an einer Lösung des Problems zu arbeiten und das Auflaufen weiterer Schulden und die Obdachlosigkeit zu verhindern.
1)
Aus rechtlicher Sicht ist zu prüfen, ob die vorgeworfenen Kündigungsgründe wirklich vorliegen, durch den Vermieter nachweisbar sind und nicht ggf. nachträglich beseitigt werden können.
Mitunter berechnen Vermieter die angeblichen Mietrückstände nicht rechtskonform, sind Beträge falsch verrechnet oder sogar schon verjährt. Die relativ frühzeitige Einschaltung ist die beste Variante für Sie als Mieter, da damit oft eine Verhärtung der Fronten und das Auflaufen von Verfahrenskosten (z.B. für die Anwälte des Vermieters) vermieden werden kann.
2)
Die Kündigung von Wohnraum bzw. eines Wohnungsmietvertrages durch den Vermieter bzw. die Kündigungserklärung bedarf der Einhaltung zum Teil hoher formaler Anforderungen. Hier kann man aus Sicht der Mieterseite mitunter ansetzen – soweit man als Anwalt rechtzeitig eingeschaltet wurde.
3)
Oftmals bestehen Mietrückstände und werden dann durch den Anwalt Verhandlungen mit Behörden und Vermieter geführt, um die Beträge zu stunden und ggf. kreditweise Mittel durch öffentliche Träger zu erhalten. In einigen Fällen konnte und musste einstweiliger Rechtsschutz in Anspruch genommen werden, um die Behörde zu einer solchen Hilfe zu zwingen.
Parallel wird geprüft, ob der Mieter gegen Dritte Ansprüche (z.B. auf Arbeitslohn, Unterhalt u.v.m.) realisieren kann, um die meist hierdurch ausgelöste finanzielle Notlage zu entspannen.
4)
Im Falle einer Räumungsklage des Vermieters ist zu prüfen, ob eine Vertretung vor dem zuständigen Gericht sinnvoll ist, Verhandlungsspielraum besteht oder aus Kostengründen z.B. anerkannt werden sollte. Bitte bedenken Sie, dass durch eine solche Klage weitere Kosten auflaufen, die man im Falle einer berechtigten Kündigung ggf. durch entsprechende vorgerichtliche Verhandlungen hätte vermeiden können. Als bedürftiger Mieter erhält man oft Prozesskostenhilfe, diese deckt aber nicht die Kosten der Rechtsanwälte des Vermieters.
5)
Sollte bereits die Vollstreckung begonnen haben, so ist es mitunter möglich, diese zu verhindern und so diese hohen Kosten von oft über 3.000 € für ein einzige Wohnungsräumung zu vermeiden. Dabei gibt es einmal die Möglichkeit die Vollstreckung des Räumungsurteils vielleicht noch anzugreifen bzw. hinauszuzögern, zum anderen müssen Gespräche u.a. mit dem Vermieter erfolgen, um eine freiwillige Aussetzung zu erreichen.
Zusammenfassend kann man sagen, dass Sie unabhängig von Ihrer meist schwierigen Lage auf keinen Fall alles laufen lassen, sondern professionelle Hilfe in Anspruch nehmen sollten. Meist kann eine Lösung in Ihrem Interesse gefunden werden.
Margit Bandmann
Ihre Rechtsanwältin für Mietrecht
in Cottbus und Hoyerswerda
Frau Rechtsanwältin Bandmann bearbeitet vertieft u.a. das Mietrecht und seine Bezüge zum Sozialrecht in unserem Cottbusser Büro. Dazu gehören Themen wie Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen, Beantragung einstweiliger Verfügungen und Vollstreckungsabwehr. Sie hat den Titel Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht verliehen bekommen. Sie berät und vertritt Sie als Rechtsanwältin über die Region um Lübben, Cottbus, Spremberg, Peitz oder Calau hinaus.
Sollten Sie sich nicht sicher sein, in welches Rechtsgebiet Ihr Fall gehört und ob dieses ebenfalls bearbeitet wird, so fragen Sie einfach telefonisch und unverbindlich an.
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